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【掌握建设工程质量保修制度】
所谓建设工程质量保修，是指建设工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷(或质量问题)，由施工单位依照法律规定或合同约定予以修复。其中，质量缺陷是指建设工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。
建设工程实行质量保修制度，是《建筑法》确立的一项基本法律制度。《建设工程质量管理条例》则在建设工程的保修范围、保修期限和保修责仟等方面，对该项制度作出了更具体的规定。
一、工程质量保修书
《建设工程质量管理条例》第39条第2款规定：“建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任”。
根据《建设工程质量管理条例》第16条的规定，“有施工单位签署的工程保修书”是建设工程竣工验收应具备的条件之一。工程质量保修书也是一种合同，是发承包双方就保修范围、保修期限和保修责任等设立权利义务的协议，集中体现了承包单位对发包单位的工程质量保修承诺。
实践证明，一份完善的质量保修书，除了条例规定的保修范围、保修期限和保修责任等基本内容外，还应当包括保修金的有关约定(特别是应当明确保修金的具体返还期限)。
二、保修范围和最低保修期限
《建设工程质量管理条例》第40条规定了保修范围，及其在正常使用条件下各自对应的最低保修期限：
(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
(4)电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
上述保修范围属于法律强制性规定。超出该范围的其他项目的保修不是强制的，而是属于发承包双方意思自治的领域——在工程实践中，通常由发包方在招标文件中事先明确规定，或由双方在竣工验收前另行达成约定。最低保修期限同样属于法律强制性规定，发承包双方约定的保修期限不得低于条例规定的期限，但可以延长。
[重点解析]
1.对于上文中的几类最低保修期限必须记住。
2.保修期的起算时间是“竣工验收合格之日”，这一点应准确掌握。
三、保修责任
《建设工程质量管理条例》第41条规定：“建设工程在保修范围和保修期内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”
根据该条规定，质量问题应当发生在保修范围和保修期以内，是施工单位承担保修责任的两个前提条件。《房屋建筑工程质量保修办法》(2000年6月30日建设部令第80号发布)规定了三种不属于保修范围的情况，分别是：
(1)因使用不当造成的质量缺陷;
(2)第三方造成的质量缺陷;
(3)不可抗力造成的质量缺陷。
根据国家有关规定及行业惯例，就工程质量保修事宜，建设单位和施工单位应遵守如下基本程序：
(1)建设工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位应当向施工单位发出保修通知。
(2)施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。
(3)施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。
(4)保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。如果质量缺陷是由于施工单位未按照工程建设强制性标准和合同要求施工造成的，则施工单位不仅要负责保修，还要承担保修费用。但是，如果质量缺陷是由于设计单位、勘察单位或建设单位、监理单位的原因造成的，施工单位仅负责保修，其有权对由此发生的保修费用向建设单位索赔。建设单位向施工单位承担赔偿责任后，有权向造成质量缺陷的责任方迫偿。
[重点解析]
1.不属于保修范围的三种情况应当准确掌握。
2.只要是在保修期限和保修范围内，不管质量缺陷是由谁造成的，施工单位都负有法定的保修义务。
3.如果施工单位不是质量缺陷的责任方，它虽然仍要履行保修义务，但不承担保修费用。
